Les droits de propriété sont un concept de base dans les affaires juridiques. Il est divisé en deux droits principaux : le droit d'utiliser et de jouir des fruits d'un certain bien, appelé usufruit et le droit de disposer de ces biens (nue-propriété). L'accumulation de ces deux droits est également appelée pleine propriété. C'est la méthode de détention qui s'applique lorsque vous obtenez un bien. Le démembrement d'un bien comprend le transfert d'un seul de ses droits comme gratuit en parlant d'héritage, de don ou comme une vente à une personne.
Le principe d'un démembrement de bien
Le
démembrement de propriété consiste à partager la propriété entière du bien en deux parties : le nu propriétaire et l'usufruit. Les droits à la mutilation sont distincts les uns des autres, mais ni l'utilisateur du droit d'utilisation ni la personne nue ne peuvent vendre le bien mutilé séparément. L'accord entre les deux est indispensable pour le transfert de l'intégralité de la propriété du bien.
Dans ce cadre fiscal, vous achetez la propriété exclusive d'un bien immobilier : sa valeur est donc réduite de moitié ; vous disposez alors de droits d'usage temporaires gérés par une institution reconnue. Ensuite, l'usufruitier prend en charge l'ensemble de la gestion du bien et encaisse le loyer. À la fin du démembrement provisoire, vous serez entièrement propriétaire et réparé par l'usufruitier, sans payer de frais complémentaires.
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Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement peut être mis en oeuvre dans les clauses bénéficiaires des contrats d'assurance vie. Il est donc possible de transférer des capitaux à plusieurs personnes. Les assureurs-vie désignent généralement les bénéficiaires de leur conjoint comme
usufruit et leurs enfants comme bénéficiaires du
nu propriétaire.
Vous bénéficiez d'un achat de bien en dessous du prix courant, en moyenne 40 à 60 % de moins, les utilisateurs temporaires paient la différence, les coûts d'acquisition sont réduits en conséquence. Vous n'avez pas besoin de gérer ou de payer des impôts (propriétés...) : c'est la responsabilité de l'usufruitier. Il est à noter que les intérêts sont soumis au droit commun et ne sont pas affectés par le plan d’écart fiscal, et que le système fonctionne avec les propriétaires institutionnels de logements sociaux : il devrait augmenter si la priorité est attribuée aux extensions de logements de qualité.
Investir en démembrement SCPI est facile
Au moment où vous décidez d'investir en demembrement SCPI, vous devenez l'actionnaire d'une entreprise qui a acheté et géré des parcs immobiliers professionnels. Ce type de montage présente plusieurs avantages. Comparé à l'immobilier traditionnel, il permet notamment d'investir dans l'immobilier avec des tickets moins chers.
Un autre point important est que la SCPI immorente vous fait moins de risque de location par rapport à l'investissement direct. Certes, ce risque est trempé dans le parc immobilier et concentré sur diverses propriétés ou diverses zones géographiques. Enfin et surtout, lorsque vous souhaitez récupérer les fonds, si vous investissez dans la SCPI à capital variable, la vente de part SCPI est beaucoup plus rapide que la vente de biens immobiliers.
Vous pouvez investir dans la SCPI directement via une hypothèque ou de l'argent en liquide. Vous pouvez également décider de stocker la SCPI dans des contrats d'
assurance vie pour bénéficier spécifiquement des avantages fiscaux et successoraux de ces contrats. Tout dépend de vos besoins de rémunération et de votre objectif d'investissement.
